近期，房地產(chǎn)市場引發(fā)的關(guān)注頗多。個(gè)別城市政策調(diào)整的消息不時(shí)傳出，加上當(dāng)前局部樓市呈現(xiàn)小幅回溫態(tài)勢，有觀點(diǎn)據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控釋放了放松信號(hào)。果真如此嗎?

從數(shù)據(jù)看，今年以來樓市仍以“穩(wěn)”為主基調(diào)，這也是居民預(yù)期的主要方向。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在中國發(fā)展高層論壇2019年年會(huì)上也表示，房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策的連續(xù)性。專家分析，在夯實(shí)城市主體責(zé)任要求下，一城一策、因城施策將是未來調(diào)控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調(diào)控目標(biāo)。

樓市表現(xiàn)總體企穩(wěn)

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，據(jù)此可以觀察各地樓市表現(xiàn)。

“2月份商品住宅銷售價(jià)格漲幅穩(wěn)定。”國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉這樣分析。據(jù)初步測算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個(gè)月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

企穩(wěn)是今年以來房市關(guān)鍵詞之一。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組以142個(gè)樣本城市為研究對(duì)象得出的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2019年1月全國房價(jià)總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月明顯收窄，下跌城市數(shù)較快減少。

報(bào)告分析，一方面，全球經(jīng)濟(jì)增長前景不明，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)能得到有效遏制;另一方面，資本市場的資金緊張狀況有效緩解，住房市場融資環(huán)境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房價(jià)下跌的動(dòng)力減弱，全國房價(jià)總體止跌企穩(wěn)。

居民預(yù)期也以穩(wěn)為主。中國人民銀行近期發(fā)布2019年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，對(duì)全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的調(diào)查結(jié)果顯示，超五成居民對(duì)下季度房價(jià)的預(yù)期為“基本不變”。

“一城一策”正在進(jìn)行

然而，今年以來，個(gè)別地方樓市調(diào)控政策“松綁”的消息不時(shí)傳出。值得注意的是，許多所謂政策調(diào)整尚無官方文件支持，甚至被地方政府明確否認(rèn)。例如，近日網(wǎng)上流傳關(guān)于濟(jì)南市取消限價(jià)等政策調(diào)整的不實(shí)言論，對(duì)此，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委新聞發(fā)言人重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動(dòng)搖。

觀察今年以來政策走向，不僅總體調(diào)控沒有松動(dòng)，“一城一策”的走向也更加明顯。

例如，福建省提出落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案;河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”;上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機(jī)制。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。防范高地價(jià)、高房價(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍是年初地方兩會(huì)提出的重點(diǎn)。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華對(duì)本報(bào)記者分析，各地房地產(chǎn)市場情況差異大、形勢變化快，中央提出夯實(shí)城市主體責(zé)任，就是要讓地方政府根據(jù)具體條件來實(shí)施調(diào)控，結(jié)合地方實(shí)情來完成調(diào)控目標(biāo)。地方政府要避免樓市失控，既不能大起，也不能大落，否則將承擔(dān)責(zé)任。在因城施策的過程中，需要警惕的是個(gè)別地方政府出于增長需求、財(cái)政壓力而冒出放松調(diào)控的沖動(dòng)或調(diào)控政策影響與初衷不符，但“一城一策”仍是未來方向。

堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近日表示，去年以來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，市場預(yù)期也發(fā)生積極變化。一是住房成交面積增速放緩;二是住房成交價(jià)格總體平穩(wěn);三是住房市場預(yù)期逐漸趨于理性。

這種平穩(wěn)態(tài)勢能否延續(xù)?

鄒琳華認(rèn)為，二三季度各地樓市仍將以穩(wěn)為主基調(diào)。一方面，中央的調(diào)控方向短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向，各地調(diào)控也將在上級(jí)部門的監(jiān)督下進(jìn)行;另一方面，房地產(chǎn)市場需要資金和信貸的支持，目前這方面政策也未見較大調(diào)整的可能性。個(gè)別城市有小幅回溫現(xiàn)象，但不會(huì)影響全國的基本走勢。

王蒙徽說，2019年將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案，具體做到五個(gè)堅(jiān)持：第一是堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位;二是堅(jiān)持住房市場體系和住房保障體系;三是堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，把穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任落到實(shí)處;四是調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場，重點(diǎn)解決新市民的住房問題;五是保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。