被預(yù)警城市主要特征是新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅大

當(dāng)樓市小陽(yáng)春來(lái)臨，不少城市土地市場(chǎng)升溫之時(shí)，市場(chǎng)上關(guān)于政策松綁、房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲的聲音再次出現(xiàn)。不過(guò)，對(duì)于“熱起來(lái)”的城市，中央并未坐視不理，而是亮起監(jiān)管大棒，進(jìn)行預(yù)警提示。

5月18日，據(jù)新華社報(bào)道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

這距離國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”僅過(guò)了兩天。而上一次的預(yù)警也是在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份數(shù)據(jù)之后。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，住建部對(duì)4城的預(yù)警體現(xiàn)出中央對(duì)于2019年“三穩(wěn)”的目標(biāo)毫不動(dòng)搖，對(duì)于各城市樓市穩(wěn)定的要求決不放松。

佛山、蘇州、大連、南寧遭住建部“點(diǎn)名”

為何佛山、蘇州、大連、南寧會(huì)被“點(diǎn)名”?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，被預(yù)警城市都屬于房?jī)r(jià)明顯上漲城市。

大連、南寧在70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%;二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%;南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

蘇州、佛山雖然不在70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，但是蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價(jià)地項(xiàng)目，不可謂不引人關(guān)注。張波表示，這幾個(gè)城市不但房?jī)r(jià)上漲明顯，土地市場(chǎng)的熱度亦表現(xiàn)為溢價(jià)率環(huán)比提升明顯。

4月29日，蘇州園區(qū)蘇園土掛(2019)02號(hào)地塊拍賣結(jié)果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價(jià)競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米，創(chuàng)造了蘇州園區(qū)的地價(jià)新高。而此前，吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價(jià)地項(xiàng)目。

蘇州樓市也在升溫。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬(wàn)平方米，同比2018年同期增長(zhǎng)了38%。成交均價(jià)21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量?jī)r(jià)齊升”的局勢(shì)。

而佛山，地處粵港澳大灣區(qū)，受廣州、深圳城市需求外溢的影響，在這一輪的地市回溫中，也較為醒目。諸如3月26日，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)競(jìng)拍，舉牌171輪，中海地產(chǎn)以18.5億元總價(jià)、3.06萬(wàn)平方米商業(yè)配建以及2.1萬(wàn)平方米的自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經(jīng)2小時(shí)激戰(zhàn)，時(shí)代中國(guó)以31億元、7.1萬(wàn)平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地塊。而去年四季度，佛山地市還處于震蕩調(diào)整中，底價(jià)成交、撤牌、推遲與流拍的現(xiàn)象不斷發(fā)生。

中央監(jiān)管+地方調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

中央監(jiān)管與指導(dǎo)，地方實(shí)施調(diào)控措施，成為此輪調(diào)控的最大亮點(diǎn)。

以蘇州為例，在住建部點(diǎn)名的同時(shí)，地方政府也關(guān)注到了地市的升溫，并祭出調(diào)控的兩連殺。

5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，宣布在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。同時(shí)還對(duì)土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學(xué)區(qū)資源，即使子女讀完小學(xué)、學(xué)區(qū)也不允許通過(guò)房屋買賣的方式轉(zhuǎn)給別人。這讓炒作學(xué)區(qū)房變得意義不大。

在張大偉看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)、中央指導(dǎo)為主，不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

還有哪些城市房?jī)r(jià)、地價(jià)在漲?

新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此次住建部點(diǎn)名的四個(gè)城市，分別是位于我國(guó)東部的蘇州、南部的佛山、西部的南寧和北部的大連，監(jiān)管層似有敲山震虎之意。事實(shí)上，除了蘇州和佛山的土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出外，大連和南寧的房?jī)r(jià)上漲在70城市中并不是最靠前。

在4月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量有67個(gè)，不漲的僅有3個(gè)。而3月份、2月份，這一數(shù)據(jù)是65個(gè)，57個(gè)。環(huán)比漲幅居首的城市是秦皇島，達(dá)1.8%，重慶、昆明的漲幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、濟(jì)南、武漢是1.%。

二手房?jī)r(jià)方面，環(huán)比漲幅最高的是西寧，為2%，太原、廈門(mén)等城市二手房?jī)r(jià)漲幅為1.2%、1.3%。

在土地市場(chǎng)方面，部分城市回暖明顯，出現(xiàn)房企搶地現(xiàn)象，諸如長(zhǎng)三角的杭州、南京、寧波、合肥，粵港澳的廣州、福州等，中部地區(qū)的武漢、鄭州等，北方地區(qū)的天津與濟(jì)南等，多輪舉牌、高溢價(jià)拿地等頻現(xiàn)。

這背后除了房企資金面充裕、積極拿地補(bǔ)倉(cāng)外，還與三四線市場(chǎng)退熱，房企將重心轉(zhuǎn)移至二線城市有關(guān)。

2018年底以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

在此政策基調(diào)下，部分熱點(diǎn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的異動(dòng)，必然會(huì)引起注意。張大偉表示，未來(lái)住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，類似2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年仍將常態(tài)化。